1. Koszty ogólne policzone z kalendarza zamiast z harmonogramu

„`

Zaczynam od tego, bo to najdroższy błąd i jednocześnie najłatwiejszy do
przeoczenia – nie siedzi w żadnej pozycji kosztorysowej, tylko w arkuszu
kosztów ogólnych, który wszyscy przewijają.

Są tu dwa przeciwstawne sposoby pomylenia się i oba kosztują.

Pierwszy błąd: koszty ogólne tylko za miesiące „samych robót”

Kontrakt ZiW na 450 dni to piętnaście miesięcy, ale arkusz kosztów ogólnych
bywa wypełniony na sześć albo osiem, bo tyle intuicyjnie trwa budowa.
Projektowanie, uzgodnienia, procedury odbiorowe, dokumentacja powykonawcza
i przestój zimowy wypadają z rachunku – mimo że kontrakt w tym czasie biegnie,
a część kosztów wraz z nim.

Drugi błąd: pełna kadra przez cały okres realizacji

To reakcja obronna na pierwszy błąd i może wypchnąć Cię z przetargu.
Przez pierwsze pół roku kontraktu nie masz pełnego zaplecza, sprzętu
utrzymaniowego ani potrzeby utrzymywania całej kadry na pełnych etatach.
Kierownik budowy nie zawsze jest potrzebny od pierwszego dnia z pełnym
obłożeniem.

Wpisanie pełnych kosztów od pierwszego miesiąca może oznaczać
kilkaset tysięcy złotych narzutu, którego konkurencja nie ma.

Jak policzyć to poprawnie?

Koszty ogólne należy wyprowadzić z harmonogramu – fazami i przy realnym
obłożeniu poszczególnych osób oraz zasobów.

Praktycznie oznacza to tabelę „miesiąc × pozycja kosztowa” z przypisanym
rzeczywistym zaangażowaniem.

• Faza projektowa i uzgodnieniowa.
  Brak zaplecza i sprzętu. Realnie: koordynator kontraktu w ułamku etatu,
  obsługa uzgodnień, opłaty urzędowe, geodezja przygotowawcza.
• Mobilizacja.
  Zaplecze, przyłącza tymczasowe, wdrożenie czasowej organizacji ruchu,
  tablice – koszt skokowy, jednorazowy, przypisany do konkretnego miesiąca.
• Roboty.
  Pełne obłożenie, ale kierownicy robót branżowych tylko w oknach czasowych
  swoich branż. Kierownik robót elektrycznych nie musi być na budowie przez
  piętnaście miesięcy, tylko przez okres, w którym jego branża rzeczywiście pracuje.
• Odbiory i dokumentacja powykonawcza.
  Zaplecze jest już zdemobilizowane, ale kierownictwo, geodezja powykonawcza
  i obsługa procedur odbiorowych nadal pracują.

Osobno wydziel pozycje, które biegną przez cały okres umowy niezależnie
od obłożenia kadrą: ubezpieczenie kontraktowe, koszt zabezpieczenia
należytego wykonania oraz koszty finansowe wynikające z cyklu rozliczeniowego.
Te liczysz na pełne piętnaście miesięcy zawsze.

Przykład z kosztorysów:

Pozycja „TOR – wdrożenie: 100 000 zł”, a bezpośrednio pod nią
„TOR – utrzymanie: 0 zł”. Przy skrzyżowaniu czterowlotowym z etapowaniem
rozłożonym na rok to klasyczny błąd.

Utrzymanie oznakowania, przestawianie na kolejne etapy, tymczasowa
sygnalizacja lub ręczne kierowanie ruchem to koszt, który biegnie
dokładnie tyle miesięcy, ile trwa etapowanie w harmonogramie.

Wniosek: harmonogram trzeba naszkicować przed złożeniem
oferty, a nie po podpisaniu umowy. Nie musi być szczegółowy – wystarczy
podział na fazy z realnymi długościami i obsadą.

„`

2. Obmiar kontrolny, którego nikt nie robi

„`

PFU zwykle wprost mówi, dlaczego dokumentację trzeba zaktualizować:
bo obok powstaje nowa inwestycja, bo zmieniła się geometria albo doszedł
zakres, którego wcześniej nie było.

To zdanie ma bezpośrednie przełożenie na obmiary – a archiwalny przedmiar
go nie zna, bo powstał przed tą zmianą.

Co pokazuje praktyka?

Rzetelny obmiar kontrolny z rysunku, skonfrontowany z zakresem opisanym
w PFU, może dawać na największych pozycjach różnice rzędu
20–30%.

W jedną i w drugą stronę: powierzchnia nakładki potrafi urosnąć o jedną
czwartą, a podbudowy pełnej konstrukcji zmaleć, bo część zakresu okazuje
się frezowaniem. Rozbiórki bywają dwukrotnie większe niż w przedmiarze.

Drugi mechanizm: archiwalne przedmiary spłaszczają kategorie.
Legenda rysunku może rozróżniać dobudowę nawierzchni, jezdnię w pełnej
konstrukcji i frezowanie z nakładką, podczas gdy przedmiar zbija wszystko
do jednej pozycji.

To trzy różne technologie o cenach jednostkowych różniących się
kilkukrotnie. Jeżeli przyjmiesz jedną średnią, na jednej z trzech kategorii
możesz systematycznie tracić.

Na branży drogowej wartej kilka milionów sam ten rozstrzał może oznaczać
kilkaset tysięcy złotych – czyli całą marżę.

„`

3. Sprzeczności między PFU a rysunkiem to otwarta pozycja ryzyka

„`

W każdym komplecie dokumentacji ZiW możesz znaleźć sprzeczności.
Klasyczne przykłady to:

• legenda rysunku: nawierzchnia wodoprzepuszczalna – PFU:
  nawierzchnia asfaltowa,
• rysunek i PFU podają różną klasę drogi, co zmienia konstrukcję
  nawierzchni i organ zatwierdzający,
• PFU wymienia zakres, którego na rysunku nie ma w ogóle.

Pierwsza z tych sprzeczności ma cenę. Nawierzchnia mineralno-żywiczna
wodoprzepuszczalna może kosztować wielokrotnie więcej za metr kwadratowy
niż asfalt. Przy kilkuset metrach ścieżki różnica między jedną a drugą
interpretacją może sięgnąć setek tysięcy złotych.

Co zrobić?

1. Zadać pytanie zamawiającemu przed terminem składania ofert.
   Odpowiedź wiąże wszystkich wykonawców, a Ty przestajesz zgadywać.
   To jedno z najprostszych narzędzi do ograniczenia ryzyka.
2. Świadomie przyjąć droższy wariant i wycenić różnicę
   jako rezerwę.

Czego nie robić?

Nie przyjmuj tańszego wariantu tylko dlatego, że „pewnie chodziło o asfalt”.
Przy wynagrodzeniu ryczałtowym takie założenie może bardzo drogo się zemścić.

„`

4. Wygasłe decyzje i uzgodnienia – praca projektowa, której nikt nie liczy

„`

W formule ZiW wszystkie opłaty, mapy, wypisy, warunki techniczne
i uzgodnienia obciążają wykonawcę.

Archiwalna dokumentacja przekazana przez zamawiającego wygląda na kompletną,
ale w środku może znajdować się:

• zgoda na odstępstwo, która wygasła rok albo dwa lata temu,
• protokół narady koordynacyjnej sprzed kilku lat – do przeprowadzenia od nowa,
• mapa do celów projektowych z tamtego okresu – do odnowienia,
• brak warunków przyłączeniowych, których PFU wymaga dla całego przedsięwzięcia.

Same opłaty urzędowe nie muszą być największym problemem.
Kosztem jest czas, a czas przekłada się bezpośrednio
na harmonogram.

Każdy dodatkowy miesiąc uzgodnień wydłuża fazę projektową i przesuwa
całą resztę harmonogramu, razem z kosztami, które są do niej przypisane.

Sprawdź daty ważności.

Porównaj daty obowiązywania decyzji i uzgodnień z terminem umownym.
Jeżeli kluczowa zgoda wygasa krótko po kontraktowym terminie zakończenia,
praktycznie nie masz zapasu na opóźnienia.

„`

5. Pozycje, których w przedmiarze nie ma, bo nie są „robotami”

„`

Ostatnia kategoria to zakres, który wynika z PFU i realiów placu budowy,
ale nie ma swojej linijki w archiwalnym przedmiarze.

• Kolizje z uzbrojeniem obcym.
  W przedmiarze bywa jedna pozycja „kolizje gaz, 1 kpl.”,
  ale zero na teletechnikę operatorów telekomunikacyjnych, kanał technologiczny
  czy sieć wodociągową.
• Regulacja urządzeń obcych do rzędnej nowej nawierzchni.
  Przy kilku tysiącach metrów kwadratowych nakładki może chodzić
  o dziesiątki włazów, skrzynek wodociągowych i gazowych.
  Osobnej pozycji w archiwalnym przedmiarze zazwyczaj brak.
• Elementy miejskiego systemu informacji, punkty pomiarowe
  i elementy przenoszone.
  PFU je wymienia, przedmiar milczy.
• Nadzór autorski przez cały okres realizacji.
  Jeżeli kupujesz projekt od biura, upewnij się, czy nadzór przez
  kilkanaście miesięcy jest w cenie, ile wizyt miesięcznie obejmuje
  i jak jest rozliczany po przekroczeniu terminu.

„`

Ile to daje razem?

„`

Na kontrakcie rzędu 10 mln zł netto różnica między wyceną
„z przedmiaru archiwalnego” a wyceną po obmiarze kontrolnym, z kosztami
ogólnymi wyprowadzonymi z harmonogramu i z rozstrzygniętymi sprzecznościami
PFU, może wynosić kilkaset tysięcy złotych.

Praktyczne konsekwencje są dwie

• Jeżeli tego nie policzysz i wygrasz – realna marża
  może spaść z zakładanych 5–6% do 3% albo niżej.
• Jeżeli tego nie policzysz i przegrasz – nie będziesz wiedzieć,
  czy przegrałeś z lepiej zorganizowanym konkurentem, czy z kimś,
  kto popełnił ten sam błąd jeszcze głębiej.

Przy przetargach rozstrzyganych różnicą kilku procent między pierwszą
a drugą ofertą jakość obmiaru i rzetelność kosztów ogólnych są dokładnie
tym, co może decydować o wyniku.

To nie jest kwestia „ostrzejszych cen jednostkowych”.
To kwestia policzenia właściwego zakresu we właściwym czasie.

„`

Czym zajmuję się w kosztorysybudowlane.online?

„`

Wykonuję kosztorysy i wyceny ofertowe dla wykonawców robót drogowych
i infrastrukturalnych, ze specjalizacją w postępowaniach w formule
„zaprojektuj i wybuduj”.

Jako projektant drogowy z uprawnieniami patrzę na dokumentację nie tylko
przez pryzmat liczb. Obmiar kontrolny z rysunku i ocenę tego, czego PFU
realnie wymaga od projektu, wykonuję sam – zamiast bezrefleksyjnie
przepisywać liczby z archiwalnych dokumentów.

Audyt kosztorysu przed złożeniem oferty

Dostajesz przygotowany kosztorys, a ja przechodzę przez obmiary,
model kosztów ogólnych, kompletność zakresu wobec PFU oraz sprzeczności
w dokumentacji.

Na wyjściu otrzymujesz listę konkretnych pozycji z kwotami i rekomendacją,
gdzie podnieść wycenę, a gdzie można bezpiecznie zejść.

Standardowy termin: 3–5 dni roboczych, zależnie od wielkości postępowania.

Kosztorys ofertowy od zera na podstawie SWZ i PFU

Kompletna wycena obejmująca:

• obmiar kontrolny,
• wycenę branżową,
• koszty ogólne wyprowadzone z harmonogramu fazowego,
• zestawienie ryzyk ryczałtowych,
• propozycje pytań do zamawiającego.

Analiza ryzyka SWZ i PFU bez wyceny

Jeżeli chcesz najpierw zdecydować, czy w ogóle startować w postępowaniu,
mogę wykonać sam przegląd dokumentacji pod kątem ryzyk, zakresu
i potencjalnych problemów.

„`

Masz przetarg w formule „zaprojektuj i wybuduj”?

„`

Podeślij informacje o postępowaniu i terminie składania ofert.
Sprawdzę, czy mogę przygotować dla Ciebie wycenę lub audyt kosztorysu.

Bez długiej rundy rozmów wstępnych. Konkretnie: zakres, termin i koszt.

Napisz e-mail


Zadzwoń: 788 543 809

„`