Wyzwanie: przetarg bez przedmiaru, z historią w tle

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział w Lublinie, ogłosiła pod koniec 2018 roku przetarg na projekt i budowę dwóch Miejsc Obsługi Podróżnych przy drodze ekspresowej S17(12): MOP kategorii I „Wierzchowiska” oraz MOP kategorii I „Bystrzejowice”. Formuła: zaprojektuj i wybuduj. Przedmiar robót: nie dostarczony przez zamawiającego.

Teren nie był dziewiczy. Na obszarze objętym zamówieniem znajdowały się pozostałości po dawnej stacji paliw – zbiorniki, budynki, instalacje podziemne – których stan techniczny opisywała archiwalna ekspertyza techniczna. Ekspertyza podawała kubatury, ale milczała o zagłębieniu zbiorników. Załączone archiwalne projekty zagospodarowania terenu nie spełniały wymagań PFU w zakresie liczby miejsc postojowych dla pojazdów ciężarowych i autobusów. Mapa do celów projektowych – nieokreślona. Prawa autorskie do archiwalnych opracowań – niejasne. Przyłącza mediów doprowadzone podczas budowy drogi S17 – nieudokumentowane.

Słowem: dokumentacja przetargowa była kompletna formalnie, ale dla doświadczonego wykonawcy czytelna jak tekst z celowo usuniętymi kluczowymi zdaniami.

Problem: w „zaprojektuj i wybuduj” nie ma gdzie schować błędu kosztorysowego

W tradycyjnym przetargu na roboty budowlane kosztorys ofertowy powstaje na podstawie przedmiaru zamawiającego. Błąd w dokumentacji zamawiającego może być podstawą do roszczeń lub aneksu. W formule „zaprojektuj i wybuduj” ta siatka bezpieczeństwa nie istnieje. Wykonawca, wyceniając Program Funkcjonalno-Użytkowy, przejmuje na siebie ryzyko każdej pozycji, której nie ujął w ofercie.

Typowe pułapki tego przetargu:

Konkurenci, którzy nie zadali właściwych pytań, albo pomijali te pozycje w wycenie, albo szacowali je z dużym marginesem błędu. W obu przypadkach oferta była albo za niska (ryzyko straty na kontrakcie), albo za wysoka (ryzyko odpadnięcia w rankingu cenowym).

Realizacja: cztery tury pytań, sześć branż, jeden kompleksowy przedmiar

Przygotowanie oferty rozpoczęło się od szczegółowego audytu Programu Funkcjonalno-Użytkowego. Każda niejednoznaczność, każdy brak danych, każdy element zakresu opisany ogólnikowo został zaznaczony i przypisany do jednej z kategorii: ryzyko wyceny, ryzyko projektu, ryzyko czasowe.

W ciągu kilku tygodni od ogłoszenia przetargu do zamawiającego trafiło pięć odrębnych pism z pytaniami. Nie był to przypadkowy zestaw wątpliwości — każde pytanie było celowe i adresowało konkretny element zakresu prac.

Efekt był dwojaki. Po pierwsze — uzyskane odpowiedzi pozwoliły precyzyjnie zdefiniować zakres prac w każdej branży. Po drugie — pytania te, jako pytania formalne w postępowaniu, wymusiły na zamawiającym publikację odpowiedzi dostępnych dla wszystkich uczestników przetargu. Oznaczało to, że każdy konkurent wiedział już, że tych elementów zakresu nie można pominąć w wycenie.

Na podstawie zebranych informacji przygotowano przedmiar robót obejmujący sześć branż: roboty ziemne i rozbiórkowe, nawierzchnie (z podziałem na kategorie KR), budynki usług, instalacje wewnętrzne, sieci zewnętrzne (wod-kan, gaz, energia, tele, oświetlenie) oraz zagospodarowanie terenu i zieleń. Osobno wyceniono ryzyko rozbiórki zbiorników paliwowych z uwzględnieniem możliwych wariantów zagłębienia oraz koszt wykonania przyłączy mediów pod przyszłe obiekty (hotel, stacja paliw), choć te obiekty nie wchodziły w zakres niniejszego zamówienia.

Wynik: wygrana przetargu i kontrakt z dużym zyskiem

Oferta złożona na podstawie kompletnego przedmiaru okazała się konkurencyjna cenowo — dlatego, że była najtańsza oraz dlatego, że była uczciwa wobec zakresu. Oferty konkurencji, które nie uwzględniły pełnego zakresu infrastruktury podziemnej, kosztów wyburzenia zbiorników z nieznanym zagłębieniem lub nie wyceniły przyłączy dla przyszłych obiektów, dzięki zadanym pytaniom nie były już problemem.

Przetarg wygrała firma, która najskuteczniej zidentyfikowała i wyceniła cały zakres — bez pomijania „nieopłacalnych” pozycji i bez tworzenia zawyżonych buforów bezpieczeństwa. Kontrakt zamknął się z istotną nadwyżką finansową w stosunku do oferty, co było bezpośrednim wynikiem: braku niespodzianek w zakresie (wszystkie ryzyka zostały wcześniej zidentyfikowane i wycenione), sprawnej realizacji opartej na rzetelnej dokumentacji projektowej oraz wyeliminowania roszczeń wynikających z niejasności zakresu.

---

Podsumowanie

Przetarg na MOP Wierzchowiska nie był wyjątkowo skomplikowanym projektem infrastrukturalnym. Był typowym przykładem tego, z czym rynek budowlany mierzy się przy każdym zamówieniu „zaprojektuj i wybuduj”: niekompletną dokumentacją wyjściową, wielobranżowym zakresem prac i presją cenową wymuszaną przez formułę przetargową.

Wygranie go nie wymagało najniższej ceny ani największego budżetu. Wymagało najlepiej przygotowanego przedmiaru — takiego, który nie pomija niewygodnych pozycji, bo ktoś inny ma nadzieję, że uda się to rozliczyć jako „roboty dodatkowe”. Takie podejście nie istnieje. Istnieje tylko zakres wyceniony i zakres, który pochłonie zysk.

Właśnie tutaj zaczyna się wartość profesjonalnego kosztorysowania.